Innenentwicklung – was ist das überhaupt?
Als Innenentwicklung bezeichnet man „eine Methode, weitere Flächeninanspruchnahme außerhalb des Siedlungszusammenhangs zu vermeiden. Sie dient dem sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden. Möglich ist das Schließen von Baulücken im Bestand, Nachverdichtung durch An- oder Ausbauten sowie die Nutzung von industriellen, gewerblichen und militärischen Brachflächen, meist mit vorangehendem Flächenrecycling. […]“
(Quelle: www.spektrum.de)
Bei der Innenentwicklung geht es jedoch nicht einfach nur darum, weitere Flächen für mehr Wohnraum zu schaffen – mit einer gebietsverträglichen Innenentwicklung sind neben dem Bedarf vor allem auch die Wechselbeziehungen zu Umweltqualität, Gesundheit und Sozialverträglichkeit zu berücksichtigen. Im Umgang mit dem Bestand sind die sich ändernden Randbedingungen im Vordergrund, mit dem Ziel, langfristig nachhaltige und qualitativ hochwertige Stadtstrukturen zu garantieren und den Bürgerinnen und Bürgern eine gute und vielseitige Lebensqualität zu bieten. Deshalb ist es für die innerörtliche Nachverdichtung notwendig, zukünftige Entwicklungen miteinzubeziehen und die Anpassung des Bestands an die Folgen des Klimawandels (Hitzewellen und Starkregenereignisse) als wesentliche Aspekte der Stadtplanung zu berücksichtigen.
Maßnahmen der Innenentwicklung
Die Gemeinde Ispringen hat bereits vor Jahren Grundlagen erarbeitet, die zur Handhabung von weiteren Möglichkeiten der Innenentwicklung und Nachverdichtung dienen.
Nachfolgend sind wichtige Werkzeuge und Maßnahmen für eine erfolgreiche Innenentwicklung aufgeführt, die die Gemeinde Ispringen seit Jahren anwendet und erfolgreich umsetzt:
1. Flächenscoping:
Das Flächenscoping von 2012 diente als Entscheidungsgrundlage für weitere Planungen der Gemeinde.
Die Aufgabe lag in der Analyse der Ortslage hinsichtlich ihrer planerischen Rahmenbedingungen und städtebaulich-gestalterischen Besonderheiten.
Die Analyse brachte folgende Ergebnisse:
Außer den üblichen Baulücken, die sich größtenteils in privater Hand befinden, gibt es in Ispringen keine zusammenhängenden Bereiche (z.B. Gewerbebrachen, ältere Sportanlagen o.ä.), die sich für eine großflächige innerörtliche Nachverdichtung eignen könnten. Nach der Untersuchung aus dem Jahr 2012 wäre lediglich in den Bereichen 2 und 4 eine maßvolle und punktuelle Nachverdichtung möglich. Zudem haben sich seither bereits einige Veränderungen ergeben, weshalb die Möglichkeiten und die Anzahl der Baulücken im Ortskern weiter geschrumpft sind.
2. Baulandstudie:
Mit der Baulandstudie aus dem Jahr 2018 wurden unterschiedliche Flächen zur weiteren möglichen Bebauung geprüft und die Eignung der einzelnen Flächen für eine Wohnbebauung untersucht. Nähere Informationen finden Sie hier.
3. Sanierungsgebiete und Bebauungspläne:
Eines der wichtigsten Planungsziele der Gemeinde Ispringen ist eine möglichst nachhaltige und flächenschonende Sicherung der örtlichen Wohnfunktion. Die zentralörtliche Wohnfunktion soll entsprechend der derzeit herrschenden Wohnungsnot gebietsverträglich ausgebaut werden können, um die vorhandenen Erschließungsstrukturen zu nutzen und um die Beanspruchung von Flächen im Außenbereich zu reduzieren. Auch im Gemeindeentwicklungskonzept (GEK) wurde explizit beschlossen, vorhandene Flächenpotentiale zu nutzen, sich dazu der Schaffung von Planungsrecht als Motor für die Entwicklung zu bedienen und punktuelle Neuordnungen innerorts zugunsten der Wohnqualität vorzunehmen. Die Schaffung neuen Wohnraums und neuer Wohnformen ist demnach als konkret anzugehende Maßnahme formuliert worden. Die Erweiterung des Wohnraumangebots ist für die Zukunftsfähigkeit von besonderer Bedeutung. Durch die Ausweisung von Sanierungsgebieten sowie sie Aufstellung von Bebauungsplänen kann genau dies erreicht werden:
Bei einem Sanierungsgebiet handelt es sich um ein von der Gemeindeverwaltung per Sanierungssatzung festgelegtes Gebiet, in dem städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Hierdurch soll eine Optimierung von Quartieren geschaffen werden. Um der Innenentwicklung einen weiteren Impuls zu geben, müssen auch finanzielle Anreize vorhanden sein. Durch die Ausweisung von sogenannten städtebaulichen Sanierungsgebieten wird somit ein konkreter Anreiz für Bewohnerinnen und Bewohner geboten. Besitzer oder Käufer von Immobilien können dann bei Sanierungen oder Modernisierungen ihre Kosten steuerlich besser absetzen. Die Städtebauförderung ist damit seit langem ein Motor der Innenentwicklung, die heute mehr denn je ein zentrales Thema der Stadtentwicklung ist.
Durch die Aufstellung von Bebauungsplänen wird die Art und Weise der baulichen Nutzung von bestimmten Flächen geregelt. Flächen, die nicht durch einen Bebauungsplan geregelt sind, sind nach § 34 BauGB zu bewerten. Jedoch können Planungsziele der Gemeinde so nicht gezielt umgesetzt werden, weshalb die Aufstellung von qualifizierten Bebauungsplänen von großer Bedeutung ist.
3.1 Sanierungsgebiete in Ispringen
Positive Auswirkungen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen:
- Erhalt und Weiterentwicklung von Ortsteilen.
- Förderung der Innenentwicklung.
- Denkmal-, Klima- und Umweltschutz gerecht werden.
- Verbesserung der Arbeits- und Wohnverhältnisse.
- Entwicklung der baulichen Struktur nach hygienischen, kulturellen, sozialen und wirtschaftlichen Erfordernissen.
- Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur.
Die Sanierungsgebiete „Ortskern“, „Ortskern II“ und „Ortskern III“ sind abgeschlossen und dienten in erster Linie der Sanierung von Wohngebäuden und somit dem Erhalt innerörtlicher Wohnnutzung.
Das Sanierungsgebiet „Im Mahler“ wurde 2021 abgeschlossen. Wesentliche Ziele dieses Sanierungsgebietes waren die Verbesserung der Verbindung an den Hauptort, die Verbesserung der Wohnverhältnisse und des Wohnumfeldes, der sozialen Infrastruktur sowie der allgemeinen sozialen Betreuung. Zudem wurden die Umweltentlastung sowie die Verortung von Kultur und Freizeit im Ortsteil angestrebt.
3.2 Aktuelle Bebauungspläne
Anpassung von Quartieren zur Nachverdichtung Wohnen:
Bebauungsplan „Unterdorf, 1. Änderung“
Das vorrangige Ziel bei der Aufstellung des Bebauungsplanes „Unterdorf“ im Jahr 2016 war die Erhaltung der für die Ortsmitte typischen Mischung aus Wohnen und gewerblicher Nutzung. Bauliche Ergänzungen wurden hauptsächlich an der Eisenbahnstraße und der Schmalzgasse vorgenommen. Die Bebauung an der Schmalzgasse wurde durch Teilabriss und Neubebauung mit einer Wohnhausgruppe ergänzt und somit eine Nachverdichtung im rückwärtigen Bereich erreicht. Die Schmalzgasse als Erschließungsstraße im Bereich der Bebauungsplanänderung zeichnet sich durch einen besonders engen Straßenquerschnitt aus. Aufgrund der insgesamt angespannten Situation in der Schmalzgasse wurde im Zuge der Bebauungsplanänderung 2023 eine Alternative zur Erschließung von der Ersinger Straße aus für die rückwärtig gelegenen Grundstücke geprüft. Dadurch kann die Schmalzgasse auch bei einer Bebauung bzw. Nachverdichtung dieser Grundstücke von zunehmendem Verkehr verschont bleiben und generell entlastet werden. Ebenso kann hierdurch die Wendefläche am Ende der Schmalzgasse entfallen. Die Bebauungsplanänderung trat am 02.06.2023 in Kraft.
Der Geltungsbereich des Plangebietes „Rothsberg“ ist nahezu deckungsgleich mit dem des einfachen Bebauungsplanes „Rechts am Hardtweg, Rothsberg, Klingleswäldle und Schinderkamm“, welcher keinen qualifizierten Bebauungsplan gemäß § 30 BauGB darstellt und aus dem Jahr 1962 stammt. Die Potentiale für die Realisierung der kommunalen Planungsziele werden somit in der planungsrechtlichen Sicherung des derzeit schwer zu handhabenden Planungsrechts sowie in der Steuerung einer gebietsverträglichen Nachverdichtung zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums gesehen. Dafür und zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung ist die Erstellung dieses Bebauungsplans erforderlich. Er befindet sich gerade in Aufstellung.
Anpassung von Quartieren zur Nachverdichtung Gewerbe:
Bebauungsplan „Im Gewann Brühl“
Ein wichtiges Planungsziel der Gemeinde Ispringen besteht in der Sicherung und Stärkung der Lebensmittel-Nahversorgung. Vor diesem Hintergrund wurde ein bestehender Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 884 m² am westlichen Ortsrand zwischen der Bebauung an der Ersinger Straße und der Eisenbahnstraße abgebrochen und durch einen Neubau mit erweiterter Verkaufsfläche ersetzt. Zur qualifizierten Bedarfsdeckung und zeitgemäßen Warenpräsentation benötigte der Markt eine Verkaufsfläche von ca. 1.300 qm (sog. Vollsortimenter). Damit handelt es sich um ein „großflächiges“ Einzelhandelsvorhaben im Sinne der entsprechenden raumordnerischen Kriterien. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes war zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung erforderlich. Der Bebauungsplan ist seit dem 21.10.2016 rechtskräftig.
Bebauungsplan „Hinterm Wald, 1. Änderung“
Das bestehende Ispringer Gewerbegebiet „Hinterm Wald“ beherbergt viele für die Gemeinde wichtige Gewerbebetriebe. Die Stärkung und Weiterentwicklung dieses örtlichen Gewerbestandortes ist ein wichtiges Ziel der Gemeinde, denn die Schaffung von Weiterentwicklungsmöglichkeiten für ortsansässige Firmen kann ein Abwandern verhindern, Verkehr durch Ein- und Auspendeln der Arbeitnehmer zu auswandernden Firmen vermeiden, vorhandene Infrastrukturen erhalten, Neuerschließungen und Flächenverbrauch einschränken sowie dem sozialen Gefüge und dem Wohlstand unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen Ispringens dienen. Die Änderung des Planungsrechts im Plangebiet „Hinterm Wald“ soll als Motor für weitere Entwicklungen im Gewerbegebiet dienen. So soll die Nachverdichtung, also eine wirtschaftliche und sinnvolle Ausnutzung vorhandener Flächenpotenziale, im Vordergrund stehen. Hierdurch sollen Erweiterungsmöglichkeiten für die ansässigen Gewerbetreibenden geschaffen und ggf. Synergie-Effekte mit den bestehenden Strukturen hervorgerufen werden. Auch im Gemeindeentwicklungskonzept wird die Sicherung der zukunftsfähigen Entwicklung Ispringens bei gleichzeitiger flächeneffizienter Planung mit entsprechenden ökologischen, ökonomischen und sozialen Vorteilen als wichtiges Bestreben angeführt. Insgesamt gilt es auch den Zielkonflikt zwischen Bauen und Umweltschutz möglichst klein zu halten, was mit der vorliegenden Bebauungsplanänderung angestrebt wird. Der Bebauungsplan befindet sich derzeit noch in Aufstellung.
Mit der Aufstellung bzw. Änderung von Bebauungsplänen in Ispringen werden gebietsbezogen die wesentlichen Stärken und Schwächen erhoben. Es wird eine städtebauliche Innenentwicklung angestrebt, die sich mit der Qualifizierung, Neuordnung und dem Umbau von bestehenden städtebaulichen Strukturen befasst. Dabei geht es um die Einsparung von Flächen bei gleichzeitiger Sicherung und Aufwertung von Grün- und Freiräumen innerhalb der Gemeinde, da auch die „grün-blaue Infrastruktur“ als zwingend notwendiger Bestandteil einer nachhaltigen Stadtentwicklung zu sehen ist. Neben der Bebauung einzelner Grundstücke wird somit auch das Verhältnis von bebautem und unbebautem Raum im Quartier beachtet – dies betrifft unter anderem Faktoren wie Grünausstattung, verträgliche Dichte, Besonnung und Belichtung, Luftqualität, Klimaregulation und Lärm.
4. Wohnformen der Zukunft:
Parallel beschäftigt sich die Gemeindeverwaltung mit dem Thema, wie die Wohnformen der Zukunft aussehen werden. Denn mit den gesellschaftlichen Veränderungen und dem demographischen Wandel verändert sich auch unsere bisherige Funktionsweise des Zusammenlebens. Sowohl berufliche als auch private Lebensläufe sind weniger als früher von Traditionen geprägt. Geänderte Arbeitsformen lassen junge Menschen oft wegziehen, wodurch sich auch die bisherigen Funktionsweisen des familiären Netzwerkes anders entwickeln als es früher der Fall war. Zusätzlich steigt die allgemeine Lebenserwartung, sodass sich der Zeitraum zwischen dem Ausscheiden aus dem Beruf und dem eigentlichen „Altsein“ erheblich ausgeweitet.
All diese Veränderungen haben Einflüsse auf die Art und Weise des Wohnens und führen somit auch zu anderen Wünschen und Ansprüchen an das Wohnen, wodurch sich neue, an unsere veränderte Gesellschaft und den demographischen Wandel angepasste Wohnformen ergeben (müssen).
"Wohnanlage für Senioren an der Turnstraße"
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan als Sonderform des Bebauungsplanes findet immer dann Anwendung, wenn ein bereits präzise geplantes Projekt von einem Vorhabenträger realisiert werden soll. Hierbei handelt es sich um eine dreigeschossige Anlage für Betreutes Wohnen in der Gemeinde Ispringen mit ca. 20 Wohneinheiten, die durch Gemeinschaftsräume und Dienstzimmer für Pflegepersonal sowie eine Arztpraxis ergänzt werden. Das zuvor in der Turnstraße bestehende Ladengeschäft auf diesem Grundstück wurde an die Pforzheimer Straße verlagert und in den Neubau integriert. Der Bebauungsplan trat 2012 in Kraft, sodass im September 2014 die betreute Wohnanlage „Jule“ in der Pforzheimer Straße/ Turnstraße eingeweiht werden konnte.
Momentan entwickeln sich in der Gemeinde Ispringen zudem zwei weitere Wohnprojekte mit zukunftsweisenden Strukturen und der Mischung unterschiedlicher Wohnformen:
"ViaNova - Gemeinsam Wohnen in Ispringen“
Ein weiteres Projekt zur Erweiterung des Angebots für das Wohnen im Alter ist „50+ – Via Nova“ an der Kraichgaustraße. Dort soll ein Haus des gemeinsamen Wohnens entstehen inklusive eines Angebots für betreutes Wohnen. Hier können Familien, Alleinerziehende, Paare und Einzelpersonen unterschiedlichen Alters unter einem Dach ein neues und modernes Zuhause finden. Das dreigliedrige Gebäude soll 19 barrierefreie, abgeschlossene Wohnungen unterschiedlicher Größen enthalten und durch verschiedene Gemeinschaftsräume und Freiflächen zur gemeinsamen Nutzung vervollständigt werden. In einem der Gebäudeteile ist eine Pflegewohngemeinschaft mit 8 Zimmern vorgesehen, in der vor allem Ispringer Bürgerinnen und Bürger, die mehr Unterstützungsbedarf benötigen, in familienähnlicher Situation zusammenleben können. Der Aufstellungsbeschluss für diesen Bebauungsplan war am 26.10.2023.
„Soziale Mitte“
Ein weiteres geplantes Projekt in Ispringen ist die „Soziale Mitte“ direkt an der Hauptstraße im Ortskern von Ispringen. Dabei soll es sich um einen Neubau mit betreutem Wohnen, einer Pflege- bzw. Demenz-WG sowie einer Diakoniestation handeln.
5. Starkregenrisikomanagement
Innenentwicklung muss in der heutigen Zeit auch immer im Kontext extremer Wetterereignisse betrachtet werden und klimaangepasst sein. Eine zu starke Verdichtung im Innenbereich ist kontraproduktiv und könnte zu einer Überwärmung von Siedlungsgebieten beitragen. Die Folge zu starker Innenentwicklung und damit einhergehender hoher Versiegelung kann ebenfalls bei den immer häufiger auftretenden Starkregenereignissen zu Überschwemmungen im Innenbereich und somit zu großen Schäden führen. Mit den Untersuchungsergebnissen des Starkregenrisikomanagements wird das Risiko auch im Zuge der Stadtentwicklung berücksichtigt und verknüpft, um die Auswirkungen so gering wie möglich ausfallen zu lassen.
Die Grenzen der Innenentwicklung
Innenentwicklung vollzieht sich vielfach in kleinen Schritten, welche auf Einzelvorhaben und Einzelgrundstücken beruhen. Dabei befinden sich geeignete Grundstücke zum Großteil in privater Hand, sodass diese durch die Gemeinde oftmals nicht verfügbar gemacht werden können. Fehlende Mitwirkungsbereitschaft von Eigentümerinnen und Eigentümern sowie fehlende Akzeptanz in der angrenzenden Nachbarschaft können eine Entwicklung dieser Potenzialflächen hemmen. Vereinzelte kleinere Flächen reichen zudem nicht aus, um dem Bedarf nach benötigtem Wohnraum mittel- und langfristig gerecht zu werden. Daneben sind auch Aspekte wie Besonnung und Belüftung, Luftqualität, Mikroklima und Lärm miteinzubeziehen, welche ebenso gesichert werden müssen.
(Quelle z.T.: aktivierung-innenentwicklungspotenziale-dl.pdf (bund.de)).
